Inleiding
Nota Grondbeleid Midden-Drenthe 2016-2020
Op 27 oktober 2016 is de nota Grondbeleid Midden-Drenthe 2016-2020 vastgesteld door de gemeenteraad.
Grond is het fundament voor ontwikkeling van ruimtelijke plannen. Grondbeleid is altijd volop in beweging en er gebeurt veel in het ruimtelijke-fysieke domein. De afgelopen jaren is er veel veranderd maar de hoofddoelstelling van het grondbeleid verandert nagenoeg niet:
“Grondbeleid ondersteunt de ontwikkeling van de gemeente zowel in uitleggebieden als herontwikkeling in en van bestaande structuren”.
De missie is om direct dan wel indirect met inzet van financiële en juridische instrumenten bij te dragen aan een evenwichtige ontwikkeling van de gemeente Midden-Drenthe waarbij ruimte is voor doelgroepenbeleid.
Grondprijzenbeleid 2017
Op 3 april 2017 heeft de gemeenteraad de grondprijzen voor woningbouwkavels en bedrijventerreinen vastgesteld. De grondprijzen zijn niet aangepast. In vergelijking met omliggende gemeenten hanteert de gemeente Midden-Drenthe redelijke prijzen. Wel is een grondstaffel ingevoerd. Hoe groter de kavel hoe lager de gemiddelde grondwaarde per m². Deze manier om een prijs te vormen van een kavel is heel gebruikelijk bij ontwikkelaars, makelaars en de meeste omliggende gemeenten.
Ontwikkelingen
Uitgangspunt
Wij willen door middel van grondbeleid zorgen voor een gezonde bouwgrondexploitatie waarmee we inspelen op de markt, de doelstellingen van ruimtelijk beleid mogelijk maken, voldoen aan wet- en regelgeving en waarbij sprake is van een toekomstbestendig beleid.
Binnen de grondexploitatie hebben wij de afgelopen jaren al een aantal maatregelen genomen om de risico’s te beheersen. Zo is er geen sprake meer van een winstverwachting en gebruiken we een dynamisch model. Hierbij worden de kosten en opbrengsten over de looptijd van het project verspreid in het jaar waarin verwacht wordt dat ze worden gemaakt dan wel ontvangen. Dat betekent concreet dat jaarlijks bekeken wordt of de looptijd in overeenstemming is met de huidige verwachtingen. Wanneer dit niet meer het geval is, worden de berekeningen aangepast. Indien nodig worden verwachte tekorten in elke afzonderlijke Bouwgrond In Exploitatie (BIE) via een voorziening afgedekt.
Wet- en regelgeving
Een belangrijk onderdeel voor de actualisatie van de bouwgrondexploitatie zijn de regels van de commissie Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Voor de bouwgrondexploitaties worden notities uitgebracht waarin stellige uitspraken zijn opgenomen. Hieraan moeten wij ons houden. Een aantal stellige uitspraken zijn nieuw en hebben tot wijzigingen in onze werkwijze geleid:
- Het startpunt van een Bouwgrond In Exploitatie (BIE) is het raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex, inclusief exploitatiebegroting. Tot dat moment kunnen er geen indirecte kosten aan een grondexploitatiecomplex worden toegeschreven. Directe kosten mogen onder bepaalde voorwaarden worden geactiveerd.
- Om de risico’s die samenhangen met zeer langlopende projecten te beperken, mag de looptijd van een grondexploitatiecomplex maximaal 10 jaar bedragen. Hier mag gemotiveerd van worden afgeweken, o.a. doordat er risicobeperkende beheersmaatregelen zijn genomen. Bij de vaststelling van de exploitatie van Lievingerveld is sprake van een langere looptijd. Lievingerveld is een nieuw concept. Op Lievingerveld ontstaat op een organische manier een nieuw buurtschap, waarbij duurzaamheid in de breedste zin een plaats krijgt. Dit vraagt meer van de toekomstige bewoners in de ontwikkeling van hun woning en de omgeving. Eén van de mogelijke beheersmaatregelen om risico's te voorkomen, is om tot het 10e jaar te rekenen met een indexering over de opbrengsten en in de jaren daarna niet meer.
- Vanaf 2016 is het niet meer toegestaan om toevoegingen te doen aan een voorziening voor bovenwijkse voorzieningen.
- De toegestane toe te rekenen rente aan BIE moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Het over het vreemd vermogen te hanteren rentepercentage wordt als volgt bepaald: het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen. Voor 2018 bedraagt deze 2,1%.
Vennootschapsbelasting
Sinds 1 januari 2016 valt de gemeente onder de vennootschapsbelasting. Dit houdt dat een fiscaal resultaat bepaald moet worden. Over de gerealiseerde winst moet vennootschapsbelasting betaald worden.
Hierbij nemen wij in acht dat de BBV-regels per definitie niet gelijk zijn aan de fiscale regels.
Risico's
Het BBV heeft als spelregel opgenomen dat de gronden gesplitst moeten worden in BIE-complexen en nog niet in exploitatie genomen gronden. Voor de BIE-complexen heeft de raad een exploitatieplan vastgesteld en vallen onder de rubriek Voorraad gronden. Dit geldt niet meer voor de niet in exploitatie gronden. Deze gronden vallen nu onder de rubriek Materiële vaste activa.
De BIE-complexen hebben te maken met o.a. de volgende risico’s: rente, kostenstijgingen en vertraging in de verkoop van de kavels. Dit kan leiden tot een lager eindresultaat maar hoeft niet meteen tot een verlies te leiden. Bij de complexen waar al een voorziening is ingesteld, of het resultaat nagenoeg ‘0’ is, leidt dit tot een direct financieel risico.
In de jaarlijkse herzieningen van de grondexploitatie van de lopende BIE’s wordt al een paar jaar geconstateerd dat de geplande verkopen (ca. 12 kavels per jaar in de hele gemeente) niet gehaald worden. Daarom is bij de vaststelling van de nota Grondbeleid besloten om meer in te zetten op verkoopstimulerende maatregelen: een communicatieplan voor de kavels en meer keuzevrijheid voor de kopers door de fasering los te laten. In 2017 merken we dat de vraag naar woningbouwkavels aantrekt, met name in Hooghalen.
De boekwaarde van de niet in exploitatie gronden mag niet hoger zijn dan de marktwaarde.
Voor de nog bestaande Niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) heeft het BBV een uitzondering gemaakt. Deze gronden mogen tegen de huidige boekwaarde worden overgeheveld, mits de gronden voor 1 januari 2020 in exploitatie worden genomen. Zijn de gronden op 31-12-2019 niet in exploitatie genomen, dan moeten de gronden op dat moment tegen de marktwaarde worden gewaardeerd.
Dit kan maximaal een risico vormen van ca. € 3,8 miljoen. Dit is het verschil tussen de huidige boekwaarde en marktwaarde van de betreffende gronden.
Planning
In de nota Grondbeleid 2016-2020 is de volgende planning opgenomen:
Complex | Exploitatie vaststellen in: |
Ossebroeken fase II | 4e kwartaal 2017 |
Hoofdstraat 34 | 2e kwartaal 2018 |
Lieving | 3e kwartaal 2019 |
Leemdijk Noord | 3e kwartaal 2019 |
De planning is dat deze gronden voor 2020 in exploitatie worden genomen. Als blijkt dat deze verwachting moet worden bijgesteld, dan worden er op dat moment maatregelen genomen.
Gemaakte kosten die niet direct leiden tot toename van de marktwaarde (bijvoorbeeld rente- en apparaatskosten) komen ten lasten van de algemene middelen. Deze kosten hebben wij al meegenomen in de lopende exploitatie. Hierin lopen wij geen risico meer.
Tot slot is er in de paragraaf Weerstandsvermogen en Risicobeheersing een risicoprofiel opgenomen voor zowel de BIE- als de oude NIEGG-gronden.
Verlies en winstneming
Verliezen worden genomen als uit de geactualiseerde dynamische kostprijsberekening blijkt dat een plan geen positief eindresultaat verwacht.
Winst wordt pas genomen als ze daadwerkelijk gerealiseerd is. Tussentijds kan winst genomen worden. Bij bedrijventerreinen moet dan 50% van de te verkopen m² verkocht te zijn, wil er resultaat naar evenredigheid genomen kunnen worden. Bij woningbouw geldt hiervoor dat 35% van de te verkopen m² verkocht moet zijn. Zoals aangegeven in de nota Bouwgrondexploitatie 2015 worden positieve resultaten of winstnemingen toegevoegd aan het weerstandsvermogen bouwgrondexploitatie.
Weerstandsvermogen bouwgrondexploitatie en voorzieningen
Sinds 2013 beschikt de gemeente over een voorziening bouwgrond. Hierdoor is de omvang van de reserve weerstandsvermogen bouwgrondexploitatie in de nieuwe nota Reserves en voorzieningen gesteld op een bovengrens van € 750.000. Aanvullend hierop is bij de vaststelling van de nota Bouwgrondexploitatie 2015 besloten om alle toekomstige positieve resultaten of tussentijdse winstnemingen toe te voegen aan het weerstandsvermogen bouwgrondexploitatie. De bovengrens van € 750.000 wordt losgelaten. Hiermee wordt ingespeeld om de mogelijke risico's die de gemeente kan lopen bij het niet voor 2020 in exploitatie nemen van een van de gronden Lieving, Ossebroeken fase 2, Leemdijk Noord en Hoofdstraat 34.
Hiernaast is er een voorziening bouwgrond voor het afdekken van de verwachte toekomstige risico's.
Deze voorziening is op 31 december 2016 als volgt opgebouwd:
Complex | Voorziening |
WONINGBOUW | |
97124 Wijster | € 1.405 |
97134 Zwiggelte uitbreiding | € 37.432 |
97181 Inbreiding Bovensmilde | € 121.994 |
97183 Witteveen | € 38.096 |
BEDRIJVENTERREINEN | |
97161 Bt Nieuw Balinge | - € 37.621 |
Saldo van de voorziening bouwgrond | € 236.548 |
Jaarlijks wordt bij de actualisatie van de exploitatieopzetten getoetst of het saldo van de voorziening toereikend is om de verwachte risico’s als totaal af te dekken.
Binnen de overige BIE's is een positief resultaat aanwezig van circa € 3 miljoen.
Complex | Resultaat |
WONINGBOUW | |
97122 Oranje | € 77.079 |
97127 Brootacker II Hooghalen | € 1.334.565 |
97128 Hijken | € 449.451 |
97133 Nieuw-Balinge uitbreiding fase 1 | € 75.943 |
97142 Drijber fase 2 | € 70.490 |
97169 Hoogersmilde uitbreiding | € 396.536 |
97186 Lievingerveld | p.m. |
BEDRIJVENTERREINEN | |
97162 Bt Dambroeken | € 42.048 |
97129 Bt Leemdijk West | € 447.110 |
97168 Eursinge | € 105.227 |
Aanwezig resultaat | € 3.028.449 |
Financiële positie
Met ingang van 1 januari 2016 zijn alleen de boekwaarden van de BIE (Bouwgrond In Exploitatie) nog onderdeel van de totale bouwgrondexploitatie van Midden-Drenthe. Op grond van de regels van het BBV zijn de gegevens van de bouwgrond geactualiseerd. De totale boekwaarde van de BIE-complexen (inclusief de toevoeging van het complex Beilen Oost gedurende het boekjaar 2016) is ca. € 9,7 mln.
De overige gronden vallen nu onder de Materiële Vaste Activa (MVA) en zijn onder te verdelen in twee categorieën:
- Gronden en terreinen: gronden die een vaste bestemming hebben en geen onderdeel zijn van een transformatieproces
> Leemdijk Noord, Verlengde Havenstraat Beilen en Verspreide percelen - Strategische gronden: overige gronden zonder vaste bestemming die geen onderdeel zijn van een transformatieproces
> Lieving, Ossebroeken 2, Hoofdstraat 34, Nieuw Balinge 2, OBS De Lindelaar, CBS De Wegwijzer (wordt in 2016 nog overgedragen aan Woonservice)
De op 1 januari 2016 nog niet in exploitatie genomen gronden (de NIEGG's) nemen een aparte positie in binnen de begroting. Formeel horen ze niet meer bij de bouwgrondexploitatie. Maar omdat er een overgangsregeling geldt voor gronden die van NIEGG naar MVA gaan, blijft er voor deze gronden een verbinding met de bouwgrondexploitatie. Dit houdt in dat de gronden tot 2020 voor de huidige boekwaarde mogen worden gewaardeerd, met als doel de gronden in deze zelfde periode in ontwikkeling te nemen. Als ze met ingang van 2020 nog niet in ontwikkeling zijn genomen dan zijn deze gronden niet meer verbonden met de bouwgrondexploitatie. Ze worden dan tot de marktwaarde afgewaardeerd.
Meerjarig verloop boekwaarden BIE's
In onderstaande tabel wordt de verwachte boekwaarde tot en met 2021 van de BIE-complexen aangegeven. De basis hiervoor zijn de dynamische grondexploitatiebegrotingen.
In de tabel is rekening gehouden met de genomen besluiten zoals die verwerkt zijn in de jaarrekening 2016.
Verwachte boekwaarde (bedragen x € 1.000)
Stand per 1 januari | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 |
BIE: | |||||
- woningbouw | 9.196 | 8.980 | 8.185 | 7.203 | 6.438 |
- bedrijventerrein | 673 | 590 | 325 | 268 | -55 |
Totaal | 9.869 | 9.570 | 8.510 | 7.471 | 6.383 |